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項目前期
選址分析

選址分析是前期策劃中微觀策劃的一部分,是在對行業發展趨勢的有明確判斷之后的步驟;
主要內容包括以下幾點:
1.了解總體規劃中區域內的具體規劃內容;
2.對區域內的人的年齡層次的構成進行調研;
3.對區域內的人的需求類型的構成進行調研;
在確定該區域滿足我們對項目的基本要求之后,選址分析結束。


產品定位

以建筑作為一種產品(這里所指的產品,是指生產過程而言的,不是計劃經濟時期的一般概念)是因為建筑在市場流通過程中是商品。
主要內容包括以下幾點:
1.建筑定位是根據本項目所在地域的經濟、政治、人文和風俗習慣等,依據項目本身自有的特點和對市場未來發展趨勢的判斷,結合項目自身特有的其他制約因素,找到適合于項目的客戶群體,在客戶群體消費特征的基礎上,充分考慮他們的生活模式和心里需求,進一步進行產品定位,包括住宅項目,商業項目,寫字樓項目,工業項目等。
2.創造市場的空白點,是產品在有效營銷策略的推動下,迅速進入市場搶占份額,創造較高的銷售量并取得品牌轟動效應。


設計建議

設計建議是指在對開始具體設計開始之前提前做出一個設計框架。對具體設計提供宏觀指導。確保具體設計的方向不出現偏差??刂凭唧w設計內容的范圍。以此減少之后設計的成本。
主要內容包括以下幾點:
1.整體產品的風格;
2.空間體量;
3.總平面布局;
4.流線分布;


招商建議

招商建議是指在根據不同項目的商業形態,并依據不同特征的客戶做出有指導性的策略。
主要內容包括以下幾點:
1.區域環境分析;
2.商業形態簡析;
3.招商中微觀經營主體的選擇與配合;
4.項目實際操作中需要處理的關系與招商簡述;


銷售策略

銷售策略是指實施銷售計劃的各種因素;包括:產品、價格、廣告、渠道、促銷及立地條件,是一種為了達成銷售目的之各種手段的最適組合而非最佳組合。
主要內容包括以下幾點:
1.品牌領導形象震撼——確立市場地位,引起市場關注,鎖定目標消費群;
2.把握時機高昂入市——抓住有利時機,高姿態低價格進入市場,迅速掌握市場主動權;
3.分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售,步步為營,組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆,帶動價格走高,達到持續熱賣效果;
4.進度跟進高潮迭起——緊跟工程進度(奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等)制造階段性銷售高潮,實現階段性銷售目標;
5.以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價,小幅多頻高走,預留升值空間,以升值空間激發熱銷;
6.物管跟進后顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象,強化認同感,購買者無后顧之憂,達到促銷效果。


設計任務書編制

設計任務書是基本建設程序中一個重要環節。它是確定建設項目、建設方案的決策性文件,也是編制設計文件的主要依據。設計任務書是項目決策的依據,應按規定的深度做到一定的準確性,投資估算與初步設計概算的出入不得大于10%。
設計任務書是確定工程項目和建設方案的基本文件,是設計工作的指令性文件,也是編制設計文件的主要依據。
設計任務書也被稱為技術任務書,是指導新產品設計的基礎文件。


配合策劃的初期概念規劃

 配合營銷策劃把設計產品融入到項目的整體布局里,根據實際調研確定產品定位及總體建筑風格。


開發量分析

   房地產開發是一項高投資、高收益的經濟活動,項目開發過程中具有巨大的復雜性和風險性。在整個項目生命周期內,投資決策階段的不確定性最大,風險因素最多。此階段風險因素防范或處理不當,將導致整個項目前功盡棄,給開發商帶來巨大的損失。


可行性研究

從單體建筑到大型的城市設計,同寬建筑為各種規模的企業項目提供設計、規劃、建筑設計、建筑工程和項目工程和項目管理服務,在過去20多年的從業經歷中,我們成功參與了一些全國具有創新精神,并飽受客戶和業界嘉獎的企業開發項目,其中包括預建,租賃區裝修和混合使用開發項目。

我們項目策略的每個元素滿足每個項目的獨特需求和資源要求而量身定制。我們積極運用整體化的設計和規劃策略,創造在可持續發展、能效和最大利益方面表現出色的工作場所。

拿地方案

拿地方案是指為了滿足政府對該地塊稅收以及就業崗位的要求,對該地塊進行總體設計的方案。
拿地方案與標準方案的區別:
1.拿地方案有指標的限制;
2.兩者的訴求點不一樣;
3.政府和開發商對興奮點和亮點的理解不同;


設計階段
城市設計

      城市設計又稱都市設計( urban design ),城市設計的定義是“城市設計是一種關注城市規劃布局、城市面貌、城鎮功能,并且尤其關注城市公共空間的一門學科”。通過對物質空間及景觀標志的處理,創造一種物質環境,既能使居民感到愉快,又能激勵其社區(community)精神,并且能夠帶來整個城市范圍內的良性發展。
主要內容包括以下幾點: 
1、城市總體空間設計; 
2、城市中心和廣場空間設計; 
3、城市干道和商業街空間設計; 
4、城市居住區空間設計; 
5、城市園林綠化空間設計; 
6、城市地下空間設計; 
7、舊城保護與更新空間設計; 
8、建筑小品和城市細部空間設計。 


修建性詳細規劃設計

     修建性詳細規劃是以城市總體規劃、分區規劃或控制性詳細規劃為依據,制訂用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工的規劃設計,是城市詳細規劃的一種。
主要內容包括以下幾點:
1、建設條件分析及綜合技術經濟論證;
2、作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規劃設計,布置總平面圖;
3、道路交通規劃設計;
4、綠地系統規劃設計;
5、工程管線規劃設計;
6、豎向規劃設計;
7、估算工程量、拆遷量和總造價,分析投資效益。


方案設計

方案設計是設計中的重要階段,它是一個極富有創造性的設計階段,同時也是一個十分復雜的問題,它涉及到設計者的知識水平、經驗、靈感和想象力等。
主要內容包括以下幾點:
1.明確建筑理念,確定項目目的。
2.產品類型和布局明確環境、功能和空間造型與環境的整體形象。
3.完成建筑方案的圖紙、模型進行項目經濟估算。


初步設計

擴初是指在方案設計基礎上的進一步設計,但設計深度還未達到施工圖的要求。
主要內容包括以下幾點:
1.確定建筑物的精確尺寸和空間狀態。
2.確定制定技術本地化的設備選型、結構形式明確技術措施和主要性能參數。
3.控制工程造價,進行項目經濟概算。
4.完成初步設計,配合業主完成行政審批。


施工圖設計

      施工圖設計為工程設計的一個階段,在技術設計之后,兩階段設計在初步設計之后。這一階段主要通過圖紙,把設計者的意圖和全部設計結果表達出來,作為施工制作的依據,它是設計和施工工作的橋梁。
主要內容包括以下幾點:
1.確定建筑物的全部空間尺寸和節點細部。
2.編制出完整、正確、詳細的用于指導施工的文件。
3.施工藍圖、文字說明、各專業設計達到施工和設備采購的深度要求。
4.滿足城市行政管理的審批和執行依據的要求。
5.滿足城市行政管理的審批和執行依據的要求。
6.完成施工圖,配合業主完成施工圖審查。



施工配合
外立面材料選擇

 在立面設計確定的前提下,由方案設計團隊開始深化建筑外立面,完成立面施工圖指引圖 設計及節點大樣設計,制作《建筑外立面控制手冊》和《建筑外立面材料實體樣板》,以詳實、標準化的圖則,保障方案設計理念在施工圖設計和施工過程中完整實現。 
《建筑外立面控制手冊》作為施工圖的外立面設計依據,《建筑外立面材料實體樣板》作為外立面材料選用的建議,供業主進行材料比選、材料招標的依據。
參與對業主選定的材料實樣進行效果確認,以確保最終實施效果。


配合各分項工程深化

主要內容包括以下幾點:
1. 參加現場組織的工程例會,協調和解決技術問題。
2. 施工圖紙交底及設計答疑,了解現場需求,組織圖紙發放。 
3. 隨時了解施工進程,定期勘查工地與設計的符合性。 
4. 積極參與各類材料和設備招標的技術談判。 
5. 當現場發現圖紙中出現錯漏碰缺時,及時組織變更的設計與發放。 
6. 現場施工出現困難時,協助業主及施工單位考慮變通方案。 
7. 及時配合處理施工過程中發生的與設計有關的問題,業主發出書面通知后的36小時內,派相關技術人員到現場提供技術服務。如需要派駐設計代表長期駐現場,雙方應另行簽 訂技術咨詢服務合同。 

設計

從單體建筑到大型的城市設計,同寬建筑為各種規模的企業項目提供設計、規劃、建筑設計、建筑工程和項目工程和項目管理服務,在過去20多年的從業經歷中,我們成功參與了一些全國具有創新精神,并飽受客戶和業界嘉獎的企業開發項目,其中包括預建,租賃區裝修和混合使用開發項目。

我們項目策略的每個元素滿足每個項目的獨特需求和資源要求而量身定制。我們積極運用整體化的設計和規劃策略,創造在可持續發展、能效和最大利益方面表現出色的工作場所。

現場配合與巡查

主要內容包括以下幾點:
1.對施工單位提出的施工疑點、難點進行解釋、解決。
2.對施工中發現的缺陷隱患問題進行研究,討論處理方案。
3.總結經驗教訓、知道后續服務,確保施工質量。



項目驗收

主要內容包括以下幾點:
1. 協助業主申辦施工許可證。 
2. 參加隱蔽工程及竣工驗收。 
3. 協助業主完成竣工圖編制工作。 
4. 提供有關材料替用品及材料樣品的審閱服務。
5. 根據甲方銷售資料制作要求和計劃,提供各類銷售用圖紙與數據,售樓用圖紙包括CAD 戶型平面圖、建筑表現圖、環境平面圖、會所平面圖等。戶型平面圖應有軸線尺寸、家具布置方式,環境平面圖按真實情況反應小區將來環境的詳細資料,會所平面圖詳細標明各房間布置方式用途等; 
6. 按照政府規定根據銷售合同附圖要求提供合同所需圖紙資料,包括各戶型平面、預
7. 協助甲方開展工程、設備與材料的采購招標工作,設計招標圖紙; 
8. 配合甲方辦理《商品房預售許可證》,按需提供資料; 
9. 協助甲方進行房屋建筑面積測繪,配合各部門竣工驗收備案和交付使用;




產品定位與梳理 需求分析 地產項目方案策劃 城市規劃設計 方案設計 施工圖設計

城市設計

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